銀行鑑價怎麼做？4種評估管道帶你取得房屋價值

最後更新日期：2025/01/10

申請房屋貸款時，一定會經過銀行鑑價的步驟，銀行鑑價房屋的管道有哪些？評估項目有什麼？所有相關知識、鑑價流程及評估因素，讓貸款就找我來告訴你！

鑑價是什麼？

由專業鑑價人員針對財產進行調查並評定財產價值，就可稱為「鑑價」。鑑價的對象除了動產、不動產，連無形的商標、專利、著作權也能估算財產價值。

房屋是銀行最常鑑價的財產，當房屋需要進行買賣、貸款或法拍時，就能請專員估算房屋價值並轉換為實際金額，作為決定買賣價格、房貸額度，或法拍時計算價格的參考基準。

房屋鑑價管道有哪些？

以下為你說明房屋鑑價的4種評估管道：

資產鑑定公司

想進行房屋鑑價，最直接的管道就是向市面上的估價師事務所、資產鑑定公司申請鑑價，但收費較高，通常落在幾千至幾萬元不等。

實價登錄網站

網站可查詢到全台房屋買賣、交易、成交的個案，在買賣、申貸前，可至實價登錄平台查詢周遭地區交易狀況，作為房屋鑑價參考之一。

房仲交易平台

許多房仲業者有建立自己的網站，並自行開發實價登錄系統，如：、等，民眾可在網站上查詢物件，並依照過往交易經驗來推估出目前房屋價值，也是具有參考價值的鑑價結果。

銀行協助鑑價

• 委託鑑價：由銀行委託專業鑑價師前往房屋所在地進行評估，通常在確定房貸承貸銀行後才會發生。委託鑑價得出的結果是所有的鑑價方法中最值得參考的。
• 行員估價：攜帶土地謄本臨櫃或致電詢問銀行行員，通常會發生在尚未申貸，期望能得到大概的價格作參考，若行員同意協助你，就能根據內部的鑑價資料庫查詢該地區鑑價紀錄。但是若無房仲、代書牽線，行員通常會拒絕估價。
• 線上鑑價：目前有許多銀行鑑價線上平台，只要輸入資訊就能直接線上估價，也能透過房屋鑑價試算自備款要準備多少，貸款就找我也提供你3個有線上鑑價系統的銀行網站：、、，不過若要進行銀行鑑價試算，仍要以承辦銀行的鑑價結果為主喔！

銀行鑑價流程

1. 確認基本資訊：提供確定申貸的房屋地址。
2. 擬定鑑價計畫：銀行會根據房屋資訊建立檔案，並由銀行擬定房屋鑑價計畫。
3. 搜集相關資料：銀行會開始調閱與標的物相關的文件，例如：謄本。
4. 現場進行勘查：若搜集完相關資料，銀行就會派遣專員或委託鑑價師至現場觀察建物狀況、區域環境、生活機能等，並初步觀察房屋市價分布。
5. 整理分析標的：彙整所有資訊後，鑑價人員就會開始進行不動產估價。
6. 製作估價報告書：完成以上流程即可完成不動產估價報告，提供給銀行作為放貸參考。

銀行鑑價會評估什麼？

• 瑕疵房屋：若房屋屬於海砂屋、凶宅等物件，鑑價結果一定會比較低。
• 房屋狀況：房屋是否包含基本裝潢，水管線路等是否有過於老舊的情況。
• 房屋類型：若是套房、公寓等房屋，不動產的價值較低，有些銀行甚至不願意承貸。
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• 房屋屋齡：房屋屋齡反映著房屋老舊程度，若屋齡越高、老化越嚴重，房屋的價值也就越低。
• 房屋用途：分為自住用，出租用或是其他商業用途等，一般而言自住用的鑑價額度最高。
• 市價行情：除了考量房屋整體條件，銀行鑑價時也會參考實價登錄網站、成交狀況來估算物件價值。
• 房屋地段、區域：檢視房屋周遭的機能及環境，若距離市中心越近，交通越方便，生活機能越良好，不動產的價值也就越高。

市價與銀行鑑價有落差的原因

申請房屋貸款前，你是否先自己查詢過房仲網站或實價登錄上的結果呢？如果有的話，你一定會發現其他管道提供的鑑價額度與銀行鑑價落差較大，這是因為銀行鑑價比起其他管道要來得保守，除了參考建物狀況，也會稍微參考貸款人條件來調整估價金額。由於房貸額度仍由最終申請的銀行為主，建議查詢完實價登錄後，可準備較多的自備款，以備不時之需。

銀行鑑價注意事項

鑑價與估價有落差

實價登錄網站、房仲網站提供的金額屬於初步估價的階段，實際仍要以最終申請銀行的鑑價金額為準。

避免同意徵信調查

確定申請房貸前，應避免與任何銀行簽訂「同意徵信調查」的合約，以免過於密集的調查聯徵，反而使信用評分降低。

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提供多個鑑價結果

在正式提出貸款申請前，可請房仲提供3個不同管道或3間不同銀行的鑑價結果，作為自己準備自備款的參考依據，否則容易有自備款準備不足的問題。

自備款可準備較多

意房屋仲介口頭的估價大多會與銀行鑑價結果有落差，造成自備款不足的問題。建議可準備3成左右，以應付房貸自備款及其他支出。

銀行鑑價常見問題

結語

以上就是銀行鑑價的說明，若你認為銀行鑑價的金額較低，建議可以補充財力證明作為加分文件，讓銀行更了解你的財務狀況，提高銀行對你的信任，以此增加房貸成數喔！